Lỗ hổng trong việc định giá đất

Những khu “đất vàng” tại các thành phố lớn luôn có giá trị đúng như tên gọi của nó. Đặc điểm chung của chúng là từng thuộc sở hữu nhà nước, nhưng sau đó chuyển giao lại cho doanh nghiệp tư nhân để kinh doanh.

Theo Bộ Tài chính, chỉ trong 2 năm từ 2014 đến 2016, có 60 trường hợp doanh nghiệp nhà nước được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Một người quen từng rủ tôi về làm cho công ty anh sau khi mua được một khu đất vàng ở quận trung tâm TP HCM. Trên miếng đất vài nghìn mét vuông đó vài năm trước là một công ty nhà nước. Hai dãy nhà cũ sơn vàng nơi cán bộ công nhân viên chậm chạp qua lại, một số cây xanh, một nửa diện tích miếng đất là bãi giữ xe và một quán cà phê đã cho thuê lại – vốn là cái sân của khu công sở, nhưng có mặt đường. Khi biết công ty thuộc danh sách các doanh nghiệp nhóm C sẽ phải thoái vốn nhà nước, qua một số mối quan hệ thân tình, anh tìm cách mua lại thông qua đấu thầu.

Cuộc đấu thầu do Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước thực hiện, chỉ có ba hồ sơ dự thầu. Anh trúng giá. Số tiền mua cổ phần nhà nước cho khu đất khi đó là vài trăm tỷ đồng, phải nộp ngay sau khi trúng giá, anh phải vay nóng ngân hàng. Tuy lãi suất các khoản vay khá nặng nhưng may mắn là kỳ hạn vay chưa tới một tháng, anh có ngay khoản mới “đập” vào. Bởi trả tiền mua vốn cổ phần xong, anh trở thành chủ của công ty nhà nước luôn làm ăn thua lỗ nhưng vẫn đang có hàng chục tỷ trong quỹ tiền mặt. Sau thương vụ một vài tuần, anh trở thành đại gia, bởi khu đất có giá thương mại cao gấp nhiều lần số vốn gốc. Anh nhanh chóng triển khai ý tưởng một dự án căn hộ dịch vụ cao cấp trên miếng đất vàng.

Câu chuyện “đổi đời” của doanh nhân trên không quá hiếm: không ít cá nhân hay doanh nghiệp đã nhanh nhạy thu gom các công ty nhà nước – vốn kinh doanh không hiệu quả nhưng sở hữu những mảnh đất đắc địa – khi chủ trương cổ phần hóa được đẩy mạnh. Câu chuyện mua bán này có lẽ là bình thường, nếu như giá chuyển giao những mảnh đất vàng lại thấp hơn đáng kể so với giá thị trường. Trong kết luận về 38 dự án “đất vàng” ở Hà Nội vào năm ngoái, Thanh tra Chính phủ cho rằng sai phạm phổ biến là “xác định giá trị lợi thế thương mại chưa sát với thị trường” bằng các hình thức thành lập pháp nhân mới và chuyển giao đất không qua đấu giá. Một trong những “ông trùm” đất vàng là Vũ “nhôm” hiện đang bị xét xử trong hàng loạt vụ thâu tóm đất ở TP HCM và Đà Nẵng.

Những sai phạm này không đến trong một ngày. Ngoài sự tham lam có chủ ý của nhà đầu tư, quy định từ việc xác định khung giá đất cũng có phần trách nhiệm không nhỏ. Theo Luật Đất đai sửa đổi 2013, trong khoảng thời gian 5 năm, nhà nước sẽ ban hành khung giá đất quy định cho từng vùng, để từ đó lấy căn cứ để tính thuế, đền bù khi giải tỏa mặt bằng, hay lúc chuyển giao đất cho nhà đầu tư. Trong thời gian đó, nếu trị giá đất tăng lên 20% thì nhà nước sẽ có những điều chỉnh phù hợp. Bằng cách này, nhà nước muốn minh bạch hóa giá đất, hạn chế tranh chấp đất đai khi mua bán, chuyển nhượng, hay thu hồi.

Nhưng định giá đất là công việc tiêu tốn rất nhiều nguồn lực, và thường là không chính xác. Tính toán giá đất của từng khu vực trải dài trên 63 tỉnh thành là không hề dễ dàng, đặc biệt là ở một thị trường mà giá đất có thể thay đổi qua đêm như nước ta. Cơ cấu tính giá của nhà nước – với độ trễ thời gian “theo đúng quy trình” – không thể đuổi kịp sự lên xuống chóng mặt của thị trường. Ở các đô thị lớn như Hà Nội hay TP HCM, khung giá đất đơn giản là không thể sử dụng được. Hiệp hội Bất động sản TP HCM từng phàn nàn rằng khung giá nhà nước thấp hơn mức giao dịch thực tế từ 5 – 7 lần.

Định giá không chỉ là vấn đề của đất công. Các giao dịch tư nhân cũng nổi tiếng với việc hạ giá mua bán trên giấy tờ ở mức thấp để tránh thuế. Nhưng trong khi chưa tìm được một giải pháp căn cơ, chính sách không nên trở thành cái cớ để gian lận được thực hiện một cách dễ dàng.

Lỗ hổng lớn nhất là việc định giá đất đang được thực hiện tùy tiện: có nhiều phương pháp định giá, nhưng lại không bắt buộc thực hiện phương pháp nào, khiến người bán – người mua thường chọn cách làm dễ trục lợi nhất. Sự tùy tiện đó xây dựng xung quanh khung giá đất của nhà nước, bởi dữ liệu này dù được cập nhật nhanh chóng đến đâu cũng khó có thể sát khung giá thị trường, chưa nói đến cách sửa bảng giá đất mỗi 5 năm một lần như hiện nay. Một người bạn của tôi khai mức giá tính thuế trên giấy tờ là 160 triệu đồng cho mảnh đất được giao dịch khoảng một tỷ đồng, chỉ đơn giản vì khung giá đất khu vực đó cho phép làm như vậy.

Đã có những đề xuất thay đổi. Ông Hồ Đức Phớc, Tổng Kiểm toán Nhà nước, cho rằng nên bãi bỏ việc định khung giá đất, thay vào đó, chỉ siết chặt quy định về sử dụng đất, và tổ chức bán đấu giá công khai “đất vàng” để đem lại nguồn thu cho Ngân sách.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, còn đẩy đề xuất đó lên nấc cao hơn: cho phép người dân tự xác định giá trị đất đaicủa mình, từ đó lấy căn cứ nộp thuế đất và bồi thường khi nhà nước thu hồi. Đất được định giá cao sẽ phải nộp thuế đất cao, còn định giá thấp sẽ khiến chủ sở hữu chịu rủi ro khi nhà nước có quyền thu mua lại.

Hai ý kiến trên tuy khác nhau về cách làm, nhưng đều có mẫu số chung: minh bạch hóa thông tin và tăng cơ chế giám sát.  Khi chưa làm được điều đó, quá trình thoái lui của nhà nước khỏi các hoạt động sản xuất kinh doanh tất yếu sẽ dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước.

Tôi vẫn thường đi qua những khu đất vàng trong thành phố. Những khu công sở, nhà máy cũ lũ lượt được thay thế bởi các tòa cao ốc mới, hoa lệ, và luôn đông nghịt người. Mỗi lần dừng xe do đường tắc nghẽn, tôi lại ngẫm nghĩ về mức giá thực sự của chúng – những mảnh đất theo quyền Hiến định thuộc sở hữu của tôi và các công dân khác. Nhưng sự tò mò này rất ít khi được giải đáp: số liệu mua bán “đất vàng” chỉ được thông tin trong những kết luận sai phạm.

Theo Vnexpress